Immobilier · Investissement
Simulateur de rendement locatif
Calculez le rendement brut et net de votre investissement locatif en quelques secondes.
Votre investissement
Détaillez l'acquisition et les revenus locatifs prévus.
Rendement net
3,57 %
En intégrant 180 000 € d'achat, 14 400 € de notaire, 10 000 € de travaux et 5 % de vacance, un loyer de 850 €/mois donne un brut de 0,00 % et un net de 3,57 % — soit 608 €/mois de cash-flow.
Situation intermédiaire
MoyenRendement correct — optimisez charges et loyer pour gagner en rentabilité.
Pour améliorer votre rendement locatif
- Négocier le prix d'achat ou les frais de notaire
- Optimiser le loyer et limiter la vacance locative
- Réduire les charges non récupérables
- Comparer plusieurs scénarios de travaux
À savoir
Le rendement brut ignore charges et vacance — utilisez le net pour comparer des projets.
Détails
- Investissement total
Achat + notaire + travaux
- 204 400 €
- Loyer mensuel
- 850 €
- Loyer annuel effectif
Vacance locative : 5 %
- 9 690 €
- Charges annuelles
- 2 400 €
- Revenu net annuel
- 7 290 €
- Cash-flow mensuel net
Revenus locatifs − charges, par mois
- 608 €
Comment fonctionne ce calcul ?
Ce simulateur mesure la rentabilité de votre investissement locatif en comparant les loyers perçus au coût total d'acquisition, puis en intégrant les charges et la vacance locative.
Le rendement locatif, indicateur clé de l'investissement
Le rendement locatif est l'indicateur de référence pour évaluer un investissement immobilier destiné à la location. Il exprime, en pourcentage, la relation entre les revenus générés par le bien et l'argent investi pour l'acquérir.
Avant de signer un compromis de vente, calculer ce ratio permet de comparer objectivement plusieurs biens, plusieurs villes ou différentes stratégies d'investissement.
Rendement brut vs rendement net
Notre simulateur distingue le rendement brut et le rendement net. Le rendement brut est le plus simple : il rapporte les loyers annuels au coût total de l'investissement, sans tenir compte des charges ni des périodes d'inoccupation.
- Rendement brut : premier filtre rapide, tend à surestimer la rentabilité
- Rendement net : vision réaliste après charges et vacance locative
- Cash-flow mensuel : ce qu'il reste chaque mois après déduction des charges
Qu'inclure dans le coût total d'investissement ?
Le coût total de l'investissement inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les travaux de rénovation éventuels.
Postes souvent sous-estimés :
- Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien
- Travaux de rénovation : un bien à 150 000 € + 30 000 € de travaux ≠ un bien clé en main à 150 000 €
- Frais d'agence si achat via intermédiaire
Les charges qui réduisent le rendement net
Le rendement net affiné l'analyse en déduisant les charges annuelles récurrentes. Ces postes réduisent significativement le rendement affiché en annonce, parfois de 1 à 2 points de pourcentage.
Charges à intégrer :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion locative
- Entretien courant et petites réparations
La vacance locative : un paramètre de prudence
Le simulateur intègre un taux de vacance locative, correspondant aux périodes sans locataire entre deux locations. Ce paramètre réduit le loyer annuel effectif avant déduction des charges.
Repères de vacance locative
Même dans les marchés tendus, prévoir 3 à 5 % est prudent. Dans certaines zones moins dynamiques, un taux de 8 à 10 % peut être plus réaliste.
Les formules utilisées
Rendement brut
(Loyer mensuel × 12) / Investissement total × 100
Rendement net
((Loyer annuel effectif − Charges annuelles) / Investissement total) × 100 — le loyer annuel effectif intègre déjà la vacance locative.
Un rendement brut de 6 % signifie que les loyers annuels représentent 6 % de l'argent investi. En rendement net, ce même bien peut afficher 4 % une fois les charges et la vacance déduites. C'est le rendement net qui se rapproche le plus de ce que vous percevrez réellement en poche, hors fiscalité et hors remboursement de crédit.
Ce que le rendement locatif ne mesure pas
Le rendement locatif ne capture pas l'ensemble de la performance d'un investissement immobilier.
- Plus-value potentielle à la revente
- Optimisation fiscale (régime réel, LMNP, déficit foncier)
- Effet de levier du crédit
- Impact de l'inflation sur la valeur du bien
Un bien à faible rendement dans une grande ville peut néanmoins s'avérer intéressant sur le long terme grâce à la valorisation du patrimoine.
Comment comparer des biens entre eux
Le rendement locatif sert principalement à comparer des biens similaires entre eux, dans une même zone ou sur des marchés comparables.
Un studio à 5,5 % brut à Toulouse n'est pas directement comparable à un immeuble de rapport à 9 % brut en zone rurale, car le profil de risque, la liquidité et le travail de gestion diffèrent fortement.
Utilisez ce simulateur en amont de vos visites pour écarter les annonces hors critères, puis affinez vos hypothèses avec des chiffres réels : demandez la taxe foncière au vendeur, vérifiez les charges de copropriété, estimez les travaux avec des devis. Un calcul précis vaut mieux qu'une estimation optimiste qui conduirait à un investissement peu rentable.
Exemple concret chiffré
Cas pratique : Marc investit dans un appartement locatif en province.
Hypothèses de l'investissement
Marc souhaite acquérir un appartement destiné à la location. Le bien est affiché à 180 000 €. Il prévoit 14 400 € de frais de notaire (8 %) et 10 000 € de travaux de rafraîchissement.
Paramètres locatifs :
- Loyer mensuel : 850 € charges locatives comprises
- Charges annuelles : 2 400 € (taxe foncière, copropriété, assurance PNO)
- Vacance locative retenue : 5 %
Calculs détaillés
180 000 + 14 400 + 10 000
(850 × 12) / 204 400 × 100 — loyers annuels : 10 200 €
10 200 × 95 % (vacance locative de 5 %)
Revenu net annuel : 7 290 € (9 690 − 2 400)
Cash-flow et financement
Cash-flow mensuel net : 607,50 €
7 290 € / 12 mois. Si Marc finance une partie de l'acquisition par un crédit dont la mensualité dépasse ce montant, l'opération sera déficitaire en trésorerie chaque mois, même si le rendement net reste positif.
C'est pourquoi le rendement locatif doit toujours être croisé avec un simulateur de mensualité de prêt.
Conseils et limites
Optimisez votre analyse et connaissez les limites de l'outil.
Conseils pratiques
- Intégrez systématiquement les frais de notaire et les travaux dans le coût total : ils pèsent souvent plusieurs points de rendement.
- Demandez le montant exact de la taxe foncière et le budget prévisionnel de copropriété avant d'acheter.
- Prévoyez une vacance locative réaliste, même si le marché locatif local semble tendu.
- Comparez le rendement net de plusieurs biens dans la même zone plutôt que le rendement brut des annonces.
- Croisez toujours ce résultat avec un calcul de mensualité si vous financez à crédit.
Limites du simulateur
- La fiscalité (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, amortissement LMNP) n'est pas incluse.
- La plus-value potentielle à la revente n'est pas prise en compte.
- Les travaux imprévus et les impayés de loyer ne sont pas modélisés.
- Le simulateur ne distingue pas les régimes fiscaux (micro-foncier, réel, LMNP).
- Les loyers meublés, colocation et locations saisonnières nécessitent des calculs spécifiques.
Questions fréquentes
Réponses détaillées aux interrogations les plus courantes sur ce simulateur.
- Rendement brut : loyers annuels / coût total d'acquisition, sans déduction
- Rendement net : charges récurrentes et vacance locative déduites
Le rendement net offre une vision plus réaliste de ce que vous percevrez effectivement.
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