Immobilier · Investissement

Simulateur de cash-flow immobilier

Calculez le cash-flow mensuel de votre investissement locatif.

Comment calculer le cash-flow d'un investissement locatif ?

Le cash-flow immobilier mesure ce qu'il reste (ou manque) chaque mois entre les loyers perçus et l'ensemble des charges, y compris la mensualité de crédit. C'est l'indicateur clé de l'autofinancement.

Cash-flow locatif : excédent ou déficit mensuel du bien

Le cash-flow est la différence mensuelle entre les recettes locatives nettes (loyer − vacance − charges) et les dépenses (mensualité de crédit, impôts mensualisés). Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance avec un surplus.

Pourquoi savoir combien le bien vous laisse (ou vous coûte) chaque mois ?

Déterminer si votre investissement locatif est autofinancé ou si vous devez compléter chaque mois de votre poche.

Loyers, charges, crédit, fiscalité : les postes à renseigner

Paramètres du formulaire :

  • Loyer mensuel hors charges (€)
  • Charges mensuelles propriétaire (€)
  • Taux de vacance locative (%)
  • Mensualité de crédit incluant assurance (€)

Comment le simulateur calcule le cash-flow mensuel locatif ?

Recettes nettes

Recettes = Loyer × (1 − Vacance/100) − Charges mensuelles

Cash-flow

Cash-flow = Recettes nettes − Mensualité crédit

Cash-flow positif ou négatif : que retenir pour votre stratégie ?

Un cash-flow négatif signifie un effort d'épargne mensuel de la part de l'investisseur. Un cash-flow positif génère un revenu net après remboursement du crédit.

Effort mensuel

−42,50 €/mois signifie que vous complétez de votre poche, mais vous constituez un patrimoine.

Imprévus, vacance prolongée et révision de loyer : l'incertitude réelle

  • Impôt sur les revenus fonciers non mensualisé.
  • Travaux exceptionnels non inclus.
  • Revalorisation des loyers non projetée.

Rendement net, LMNP, impôt foncier : quels outils pour compléter l'analyse ?

Pour affiner votre analyse, vous pouvez croiser ce résultat avec d'autres outils :

Exemple de calcul du cash-flow d'un bien locatif financé

Investissement avec crédit de 650 €/mois

Loyer, mensualité de crédit et charges : les entrées du simulateur

  • Loyer : 850 €/mois
  • Charges : 200 €/mois
  • Vacance : 5 %
  • Mensualité crédit : 650 €/mois

Comment le simulateur calcule l'excédent ou le déficit mensuel

  1. Recettes après vacance = 850 × 95 % = 807,50 €
  2. Recettes nettes = 807,50 − 200 = 607,50 €
  3. Cash-flow = 607,50 − 650 = −42,50 €/mois

Où lire le cash-flow mensuel et annuel obtenu ?

Résultat

Cash-flow mensuel : −42,50 € (effort d'épargne).

Un cash-flow négatif est-il toujours un mauvais signe ?

Le bien nécessite un complément de 42,50 € par mois. Cet effort reste modéré et peut être compensé par la plus-value à long terme et les déductions fiscales.

Améliorer le cash-flow d'un investissement locatif

Ce simulateur fournit une estimation indicative. Les résultats ne remplacent pas un conseil personnalisé.

Loyer, charges récupérables et conditions de financement : quoi ajuster ?

  • Visez un cash-flow positif ou légèrement négatif selon votre stratégie.
  • Un cash-flow négatif peut être compensé par des avantages fiscaux (LMNP, déficit foncier).
  • Simulez plusieurs scénarios de taux et de loyer.
  • Prévoyez une épargne de précaution pour les mois sans locataire.

Un cash-flow simulé ne garantit pas la trésorerie réelle

  • Estimation sans fiscalité mensualisée.
  • Hypothèses de loyer et vacance simplifiées.

Questions fréquentes

Réponses détaillées aux interrogations les plus courantes sur ce simulateur.

La différence entre les loyers nets perçus et toutes les charges, y compris le crédit.

Complétez votre analyse avec nos autres outils gratuits.

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