Immobilier · Fiscalité immobilière

Simulateur de déficit foncier

Estimez votre déficit foncier et l'économie d'impôt sur le revenu global (plafond 10 700 €).

Comment calculer et imputer un déficit foncier ?

Le déficit foncier permet de déduire les travaux et charges excédentaires de vos revenus immobiliers, voire de votre revenu global. C'est un levier fiscal puissant pour les investisseurs.

Déficit foncier : quand les charges dépassent les loyers

Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts, taxe foncière) dépassent les loyers perçus, un déficit foncier se crée. Il est imputable sur les revenus fonciers des 10 ans suivants, et sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

Pourquoi estimer l'avantage fiscal d'un déficit foncier ?

Estimer le déficit foncier généré et l'économie d'impôt correspondante, notamment l'imputation sur le revenu global.

Loyers, charges courantes et travaux déductibles : les saisies

Paramètres du formulaire :

  • Loyers annuels (€)
  • Charges et travaux déductibles (€)
  • Intérêts d'emprunt (€)
  • Taux marginal d'imposition (%)

Comment le simulateur calcule le déficit foncier imputable ?

Déficit foncier

Déficit = Charges + Travaux + Intérêts − Loyers (si positif)

Imputation revenu global

Maximum 10 700 €/an imputable sur le revenu global

Économie d'impôt = Déficit imputé × (TMI + 17,2 % prélèvements sociaux)

Lire l'économie d'impôt générée par le déficit foncier

Un déficit foncier de 10 500 € dont 5 000 € imputables sur le revenu global génère une économie d'impôt significative, surtout pour les TMI élevés.

Travaux

Seuls les travaux de réparation et d'entretien créent un déficit imputable sur le revenu global. Les travaux de construction/agrandissement ne le peuvent pas.

Plafond d'imputation sur le revenu global et report du solde

  • Distinction travaux entretien vs construction simplifiée.
  • Report du déficit sur 10 ans non détaillé.
  • Plafond 10 700 €/an sans indexation.

Impôt fonciers, budget travaux : quels simulateurs en amont ?

Pour affiner votre analyse, vous pouvez croiser ce résultat avec d'autres outils :

Exemple de calcul du déficit foncier après travaux

Travaux générant un déficit foncier

Loyers perçus et travaux déductibles : les données à renseigner

  • Loyers : 9 000 €/an
  • Travaux + charges : 19 500 €
  • TMI : 30 %

Comment le simulateur calcule le déficit imputable

  1. Déficit foncier = 19 500 − 9 000 = 10 500 €
  2. Imputable revenu global = min(10 500, 10 700) = 10 500 €
  3. Imputable revenus fonciers futurs = 0 €
  4. Économie ≈ 10 500 × 30 % = 3 150 € (hors PS sur part globale)
  5. Économie totale estimée ≈ 1 500 € sur l'année (selon répartition)

Où lire la réduction d'impôt estimée ?

Résultat

Déficit : 10 500 € — économie d'impôt estimée : environ 1 500 €.

Comment imputer le déficit sur le revenu global ?

Les travaux créent un déficit imputable sur votre revenu global. Conservez toutes les factures et optez pour le régime réel foncier.

Optimiser le déficit foncier en location nue

Ce simulateur fournit une estimation indicative. Les résultats ne remplacent pas un conseil personnalisé.

Quels travaux ouvrent droit au déficit foncier ?

  • Planifiez les travaux déductibles sur une année à revenus élevés.
  • Seuls les travaux d'entretien/réparation sont imputables sur le revenu global.
  • Le déficit non imputé se reporte sur les revenus fonciers des 10 ans suivants.
  • Tenez une comptabilité rigoureuse et conservez les factures 6 ans.

Les règles d'imputation peuvent évoluer selon votre situation

  • Classification travaux simplifiée.
  • Simulation sans conseil fiscal personnalisé.

Questions fréquentes

Réponses détaillées aux interrogations les plus courantes sur ce simulateur.

Un excédent de charges sur les loyers, déductible des revenus fonciers ou du revenu global.

Complétez votre analyse avec nos autres outils gratuits.

Fiscalité immobilière

Simulateur d'impôt sur les revenus fonciers

Comparez le micro-foncier (abattement 30 %) et le régime réel pour estimer votre impôt locatif.

Calculer

Fiscalité immobilière

Simulateur de location meublée vs location nue

Comparez la fiscalité et la rentabilité d'une location meublée (LMNP) et d'une location nue.

Calculer

Fiscalité immobilière

Simulateur de rentabilité LMNP

Estimez la rentabilité d'un investissement en location meublée (LMNP).

Calculer

Investissement

Simulateur de budget travaux

Estimez le budget de rénovation selon la surface et le niveau de travaux.

Calculer

Fiscalité immobilière

Simulateur de plus-value immobilière

Estimez la plus-value brute et l'impôt lors de la revente d'un bien immobilier.

Calculer

Fiscalité immobilière

Simulateur de taxe foncière

Estimez le montant annuel de votre taxe foncière à partir de la valeur locative cadastrale.

Calculer

Investissement

Simulateur de rendement locatif net

Calculez le rendement locatif net après charges et vacance locative.

Calculer

Fiscalité immobilière

Simulateur d'iFI — Impôt Fortune Immobilière

Estimez l'IFI sur votre patrimoine immobilier net taxable.

Calculer