Immobilier · Fiscalité immobilière

Simulateur de déficit foncier

Estimez votre déficit foncier et l'économie d'impôt sur le revenu global (plafond 10 700 €).

Comment fonctionne ce calcul ?

Le déficit foncier permet de déduire les travaux et charges excédentaires de vos revenus immobiliers, voire de votre revenu global. C'est un levier fiscal puissant pour les investisseurs.

Définition

Lorsque les charges déductibles (travaux, intérêts, taxe foncière) dépassent les loyers perçus, un déficit foncier se crée. Il est imputable sur les revenus fonciers des 10 ans suivants, et sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an.

Objectif du simulateur

Estimer le déficit foncier généré et l'économie d'impôt correspondante, notamment l'imputation sur le revenu global.

Variables prises en compte

Paramètres du formulaire :

  • Loyers annuels (€)
  • Charges et travaux déductibles (€)
  • Intérêts d'emprunt (€)
  • Taux marginal d'imposition (%)

Formule(s) utilisée(s)

Déficit foncier

Déficit = Charges + Travaux + Intérêts − Loyers (si positif)

Imputation revenu global

Maximum 10 700 €/an imputable sur le revenu global

Économie d'impôt = Déficit imputé × (TMI + 17,2 % prélèvements sociaux)

Interprétation du résultat

Un déficit foncier de 10 500 € dont 5 000 € imputables sur le revenu global génère une économie d'impôt significative, surtout pour les TMI élevés.

Travaux

Seuls les travaux de réparation et d'entretien créent un déficit imputable sur le revenu global. Les travaux de construction/agrandissement ne le peuvent pas.

Limites du calcul

  • Distinction travaux entretien vs construction simplifiée.
  • Report du déficit sur 10 ans non détaillé.
  • Plafond 10 700 €/an sans indexation.

Simulateurs complémentaires

Pour affiner votre analyse, vous pouvez croiser ce résultat avec d'autres outils :

Exemple concret

Travaux générant un déficit foncier

Données saisies

  • Loyers : 9 000 €/an
  • Travaux + charges : 19 500 €
  • TMI : 30 %

Calcul effectué

  1. Déficit foncier = 19 500 − 9 000 = 10 500 €
  2. Imputable revenu global = min(10 500, 10 700) = 10 500 €
  3. Imputable revenus fonciers futurs = 0 €
  4. Économie ≈ 10 500 × 30 % = 3 150 € (hors PS sur part globale)
  5. Économie totale estimée ≈ 1 500 € sur l'année (selon répartition)

Résultat obtenu

Résultat

Déficit : 10 500 € — économie d'impôt estimée : environ 1 500 €.

Interprétation

Les travaux créent un déficit imputable sur votre revenu global. Conservez toutes les factures et optez pour le régime réel foncier.

Conseils et limites

Ce simulateur fournit une estimation indicative. Les résultats ne remplacent pas un conseil personnalisé.

Conseils pratiques

  • Planifiez les travaux déductibles sur une année à revenus élevés.
  • Seuls les travaux d'entretien/réparation sont imputables sur le revenu global.
  • Le déficit non imputé se reporte sur les revenus fonciers des 10 ans suivants.
  • Tenez une comptabilité rigoureuse et conservez les factures 6 ans.

Limites du simulateur

  • Classification travaux simplifiée.
  • Simulation sans conseil fiscal personnalisé.

Questions fréquentes

Réponses détaillées aux interrogations les plus courantes sur ce simulateur.

Un excédent de charges sur les loyers, déductible des revenus fonciers ou du revenu global.

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