Immobilier · Fiscalité immobilière

Simulateur de location meublée vs location nue

Comparez la fiscalité et la rentabilité d'une location meublée (LMNP) et d'une location nue.

Location meublée ou nue : quelle rentabilité comparer ?

Le choix entre location meublée et location nue impacte vos revenus locatifs, votre fiscalité et votre gestion. Ce simulateur compare la rentabilité nette des deux options.

Quelle différence entre location meublée et location nue ?

La location nue est soumise aux revenus fonciers (micro-foncier ou réel). La location meublée relève des BIC (micro-BIC avec 50 % d'abattement ou réel avec amortissement). Les loyers meublés sont généralement 10 à 20 % plus élevés.

Pourquoi comparer les deux régimes avant de choisir votre stratégie ?

Comparer le rendement net d'un même bien en location meublée et en location nue pour orienter votre stratégie d'investissement.

Loyers, charges et fiscalité pour chaque régime : les saisies

Paramètres du formulaire :

  • Investissement total (€)
  • Loyer nu estimé (€/mois)
  • Loyer meublé estimé (€/mois)
  • Charges et fiscalité de chaque régime

Quels rendements le simulateur oppose entre meublé et nu ?

Location nue

Rendement = (Loyer nu × 12 − charges − impôt foncier) / Investissement × 100

Location meublée

Rendement = (Loyer meublé × 12 − charges − impôt BIC) / (Investissement + coût meubles) × 100

Lire l'écart de rentabilité nette entre les deux régimes

La location meublée affiche souvent un rendement net supérieur (3,32 % vs 2,39 % dans notre exemple), grâce aux loyers plus élevés et à l'amortissement fiscal.

Gestion

Le meublé implique plus de turnover et d'entretien du mobilier, mais le cadre fiscal est plus avantageux.

Gestion, turnover meublé et évolution réglementaire du nu

  • Coût du mobilier estimé forfaitairement.
  • Turnover meublé non chiffré.
  • Bail meublé (1 an) vs nu (3 ans) non modélisé.

LMNP, impôt fonciers, cash-flow : quels simulateurs pour approfondir ?

Pour affiner votre analyse, vous pouvez croiser ce résultat avec d'autres outils :

Exemple comparatif location meublée et location nue

Comparaison sur un investissement identique

Loyers meublé et nu sur un même bien : que renseigner ?

  • Investissement : 202 400 €
  • Loyer nu : 850 €/mois
  • Loyer meublé : 950 €/mois

Comment le simulateur compare les deux scénarios côte à côte

  1. Rendement net location nue ≈ 2,39 %
  2. Rendement net location meublée ≈ 3,32 %

Où voir quel régime ressort le plus rentable net d'impôt ?

Résultat

Location meublée : 3,32 % — Location nue : 2,39 %.

Meublé ou nu : quel choix selon votre profil fiscal ?

Le meublé offre un rendement net supérieur de près d'1 point. Toutefois, la gestion est plus exigeante (turnover, mobilier). Le nu convient à une gestion passive.

Choisir entre location meublée et location nue

Ce simulateur fournit une estimation indicative. Les résultats ne remplacent pas un conseil personnalisé.

LMNP, micro-BIC, Pinel et contraintes de gestion : les critères de choix

  • Le meublé convient aux zones étudiantes et aux bailleurs actifs.
  • La location nue est plus simple fiscalement avec le micro-foncier.
  • Comparez sur la durée : le turnover meublé peut réduire l'avantage.
  • Consultez un expert-comptable pour le régime réel meublé.

Une comparaison simplifiée ne couvre pas toute la complexité fiscale

  • Hypothèses de loyer simplifiées.
  • Ne tient pas compte du temps de gestion.

Questions fréquentes

Réponses détaillées aux interrogations les plus courantes sur ce simulateur.

Le meublé génère des loyers plus élevés et une fiscalité souvent plus avantageuse.

Complétez votre analyse avec nos autres outils gratuits.

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