Immobilier · Fiscalité immobilière

Simulateur de location meublée vs location nue

Comparez la fiscalité et la rentabilité d'une location meublée (LMNP) et d'une location nue.

Comment fonctionne ce calcul ?

Le choix entre location meublée et location nue impacte vos revenus locatifs, votre fiscalité et votre gestion. Ce simulateur compare la rentabilité nette des deux options.

Définition

La location nue est soumise aux revenus fonciers (micro-foncier ou réel). La location meublée relève des BIC (micro-BIC avec 50 % d'abattement ou réel avec amortissement). Les loyers meublés sont généralement 10 à 20 % plus élevés.

Objectif du simulateur

Comparer le rendement net d'un même bien en location meublée et en location nue pour orienter votre stratégie d'investissement.

Variables prises en compte

Paramètres du formulaire :

  • Investissement total (€)
  • Loyer nu estimé (€/mois)
  • Loyer meublé estimé (€/mois)
  • Charges et fiscalité de chaque régime

Formule(s) utilisée(s)

Location nue

Rendement = (Loyer nu × 12 − charges − impôt foncier) / Investissement × 100

Location meublée

Rendement = (Loyer meublé × 12 − charges − impôt BIC) / (Investissement + coût meubles) × 100

Interprétation du résultat

La location meublée affiche souvent un rendement net supérieur (3,32 % vs 2,39 % dans notre exemple), grâce aux loyers plus élevés et à l'amortissement fiscal.

Gestion

Le meublé implique plus de turnover et d'entretien du mobilier, mais le cadre fiscal est plus avantageux.

Limites du calcul

  • Coût du mobilier estimé forfaitairement.
  • Turnover meublé non chiffré.
  • Bail meublé (1 an) vs nu (3 ans) non modélisé.

Simulateurs complémentaires

Pour affiner votre analyse, vous pouvez croiser ce résultat avec d'autres outils :

Exemple concret

Comparaison sur un investissement identique

Données saisies

  • Investissement : 202 400 €
  • Loyer nu : 850 €/mois
  • Loyer meublé : 950 €/mois

Calcul effectué

  1. Rendement net location nue ≈ 2,39 %
  2. Rendement net location meublée ≈ 3,32 %

Résultat obtenu

Résultat

Location meublée : 3,32 % — Location nue : 2,39 %.

Interprétation

Le meublé offre un rendement net supérieur de près d'1 point. Toutefois, la gestion est plus exigeante (turnover, mobilier). Le nu convient à une gestion passive.

Conseils et limites

Ce simulateur fournit une estimation indicative. Les résultats ne remplacent pas un conseil personnalisé.

Conseils pratiques

  • Le meublé convient aux zones étudiantes et aux bailleurs actifs.
  • La location nue est plus simple fiscalement avec le micro-foncier.
  • Comparez sur la durée : le turnover meublé peut réduire l'avantage.
  • Consultez un expert-comptable pour le régime réel meublé.

Limites du simulateur

  • Hypothèses de loyer simplifiées.
  • Ne tient pas compte du temps de gestion.

Questions fréquentes

Réponses détaillées aux interrogations les plus courantes sur ce simulateur.

Le meublé génère des loyers plus élevés et une fiscalité souvent plus avantageuse.

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